I Balans en Toelichting

Met ingang van 2022 verantwoorden wij onder de voorraden panden en gronden die wij aankopen in het kader van het totaalplan Binnenstad Terneuzen. Deze panden en gronden zijn betrokken bij herontwikkeling van locaties binnen het plangebied.

De nog niet in exploitatie genomen bouwgronden (NIEGG) verantwoorden wij met ingang van 2016 niet langer onder voorraden. Dit doen wij als strategische gronden bij investeringen met economisch nut. Deze brengen wij onder bij de materiële vaste activa.

De als onderhanden werken opgenomen bouwgronden in exploitatie waarderen wij tegen de vervaardigingsprijs of tegen de lagere marktwaarde.
De vervaardigingsprijs zijn de kosten die wij aan de vervaardiging toe rekenen (zoals grondaankopen en kosten van bouw- en woonrijp maken) verminderd met de opbrengst wegens verkopen. Dit geldt ook voor een aandeel in de rentekosten en de administratie- en beheerskosten.

Voor winstnemingen gebruiken we voor de lopende grondexploitaties met ingang van 2017 de zogenaamde ‘percentage of completion’ (poc) methode. Dit is conform de voorschriften van de commissie BBV.
Voor zover wij gronden verkopen en opbrengsten realiseren wordt tussentijds naar rato van de voortgang van de kosten en de opbrengsten winst genomen. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. De grond (of het deelperceel) is verkocht; én
3. De kosten zijn gemaakt (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Voor de gemeente Terneuzen ziet deze verplichting vooral toe op de complexen Terneuzen Zuid en Othene. In 2022 is als gevolg van hantering van deze methode € 0,250 miljoen tussentijds genomen winst teruggenomen door de verwachting van stijgende uitgaven aan de kostenkant.

De waardering van de in exploitatie genomen gronden is gebaseerd op de inzichten van december 2022. Hierbij gingen wij uit van de daarbij behorende inschatting van uitgangspunten, parameters en risico’s. Dit betreft een inschatting die omgeven is door onzekerheden. Deze herzien wij periodiek (minimaal jaarlijks). De waardering in het volgende jaar kan zowel positief als negatief uitvallen. Het college is van mening dat op basis van de huidige informatie en inzichten de beste schatting gemaakt is.

Het college hanteert de volgende algemene uitgangspunten ten aanzien van haar schattingen:

• rentepercentage bedraagt 2,51 %;
• kostenindexatie bedraagt 5,00 %;
• opbrengstenindexatie bedraagt 1,50 %;
• de geplande afzet is gebaseerd op de inzichten bij de jaarrekening 2022.

Ten aanzien van de kosten-en opbrengsten indexatie gelden de percentages van respectievelijk 1,50% en 5,00% alleen voor de  complexen waarbij er na 2022 nog opbrengsten en kosten verwacht worden. We hebben te maken met stijgende prijzen mogelijk een meerjarig trend  hebben, daarom nemen we structureel deze verhoging op. Het positieve resultaat van de afgelopen jaren voegden wij op basis van de POC methode toe aan de reserve bouwgrondexploitatie.
In het complex Othene zijn de aanlegkosten van de Laan van Othene opgenomen. Zodra er meer duidelijkheid is over de grondaankopen en de aanlegkosten van de Laan van Othene worden deze kosten geactualiseerd en opgenomen.

De risico’s zijn toegelicht in de paragraaf Grondbeleid en de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing in het jaarverslag. De grootste risico’s ten aanzien van de huidige schattingen en de mogelijke uitkomst komen uit de volgende complexen:

• Handelspoort Zuid
• Baljuwlaan Sluiskil

Hiervoor is een voorziening exploitatieverliezen bouwgrond opgenomen. Deze voorziening wordt gevoed uit de bestemmingsreserve grondexploitatie. De voorziening exploitatieverliezen bouwgrond is te beschouwen als een correctie op de boekwaarde van de gronden. Hierna volgt een overzicht van de Voorziening exploitatieverliezen bouwgrond.